Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkında İçtihadı Birleştirme Kararı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, uygulamada sıkça rastlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkında Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarını değiştiren bir karara imza attı.

Bağlayıcı nitelik taşıyan bu önemli İçtihadı Birleştirme Kararına göre,

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de taşınmazı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra sözleşmenin geçersizliği tespit edilir ya da sözleşme geriye etkili olarak feshedilirse, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyi niyetli olarak aynî hak elde ettikleri iddiaları dinlenir ve edinilen haklar korunur.
• Ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyi niyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir.

Kararla ilgili bazı önemli hususlar şunlardır:

• Yükleniciden taşınmaz ya da ipotek ve sair bir aynî hak devralan üçüncü kişilerin kazanımlarının korunmayacağı, bu kişilerin elde ettikleri aynî hakların arsa sahibine dönmesi gerektiği yönündeki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları bu karar ile değiştirilmiştir.
• Bundan böyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin yükleniciden aynî hak kazanımları korunacak; bu kişilerin iyi niyetli olmadıklarının, başka bir deyişle taşınmazın devri sırasında tescilin yolsuz olduğunu bildiklerinin ispat yükü iddia sahibine ait olacaktır.
• Arsa sahipleri bu külfetten kurtulmak için sözleşmeyi tapu siciline şerh edebilirler. Bu durumda üçüncü kişilerin iyi niyetli oldukları kabul edilmeyecektir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2004/1 E. 2025/2 K. sayılı ve 16.05.2025 tarihli bu kararı, 18 Temmuz 2025 Tarihli ve 32959 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Kararın tam metnine buradan erişebilirsiniz.

Uyarı: Bu yazı hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Hukuki tavsiye için avukatınıza danışınız.