Borçlar Hukuku/Genel

Türk Borçlar Kanunu’nun ertelenen hükümleri

Yayım tarihi: Yazar: Av. Ertuğrul Harman

Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin bazı hükümlerinin yürürlük tarihi ertelenmişti.

Hangi hükümler ertelenmişti?

  • Kira ilişkisinin devri (m. 323)
  • Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (m. 325)
  • Önemli sebep nedeniyle olağanüstü fesih (m. 331)
  • Bağlantılı sözleşme (m. 340)
  • Kiracının güvence (depozito) vermesi (m. 342)
  • Kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yasağı (m. 343)
  • Kira artışlarına ilişkin hüküm (m. 344)
  • Kiracı aleyhine olan muacceliyet şartı, cezai şart gibi bazı hükümlerin geçersizliği (m. 346)
  • Dava sebeplerinin sınırlılığı (m. 354)

Hangi kira sözleşmeleri için erteleme söz konusu?

Erteleme, sadece kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları için geçerli. Diğer kira sözleşmeleri için erteleme söz konusu değil.

Ne kadar süreyle ertelendi?

8 yıl.

Erteleme ne zaman bitiyor?

Çoğu durumda 1 Temmuz 2020 tarihinde… Neden “çoğu durumda” diye düşünüyorsanız yazının devamını okuyunuz.

Bu hükümlerin yürürlüğe girmesini erteleyen torba yasaları ve onların yürürlük tarihlerini incelediğimizde, uygulamada gözden kaçması muhtemel, az sayıda olayda da olsa önem taşıyabilecek bazı ayrıntılar bulunuyor.

Türk Borçlar Kanununu  bazı hükümlerini erteleyen ilk yasa, 6217 sayılı torba kanundu. Bu kanunun ilgili hükmü şu idi:

KANUN NO: 6217 YARGI HİZMETLERİNİN HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN Kabul Tarihi: 31 Mart 2011 Resmi Gazete ile Neşir ve İlânı: 14 Nisan 2011 – Sayı: 27905

GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.

MADDE 32 – Bu Kanunun 14 üncü ve 19 uncu maddeleri 1/10/2011 tarihinde, diğer maddeleri yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Bu madde daha sonra aşağıdaki şekilde değişti:

KANUN NO: 6353 BAZI KANUN VE KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELERDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN Kabul Tarihi: 4 Temmuz 2012 Resmi Gazete ile Neşir ve İlânı: 12 Temmuz 2012 – Sayı: 28351

MADDE 53 – 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

MADDE 89 – Bu Kanunun 43 üncü maddesi 1/1/2013 tarihinde, diğer maddeleri yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Ve Borçlar Yasası, yürürlükle ilgili şu hükmü getirmişti:

Türk Borçlar Kanunu MADDE 648- Bu Kanun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girer.

SONUÇ:

Yukarıdaki hükümleri birlikte değerlendirdiğimizde, TBK’nın yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihi ile, 6353 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği 12 Temmuz 2012 arasındaki günlerde, 6217 sayılı Yasa’nın Geçici 2. maddesinin yürürlükte olduğu sonucu çıkarılabilir.

Bu tarihler arasında gerçekleşmiş işlemler bakımından dikkat etmek gerekecek önemli bir ayrıntı bu…

Her iki torba yasadaki ertelenen madde numaralarının farklı olduğuna da dikkat etmek gerekiyor.

Bu tarihlerde gerçekleşmiş işlemlerin yargılamaya konu olması durumunda, yürürlükle ilgili olarak çok ilginç hukuki tartışmalar yaşanması muhtemeldir.

Borçlar Hukuku/Genel/Hukuk

Noterde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri üzerine…

Yayım tarihi: Yazar: Av. Ertuğrul Harman

Bir taşınmazı -örneğin bir arsayı, apartman dairesini veya dükkanı- satın almak istediğinizde, ancak bu satışın hemen değil, ileri bir tarihte yapılması, bununla birlikte tarafların bu anlaşmayla bağlı olması gerektiğinde, taşınmaz satış vaadi, başka bir deyişle, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması, sıklıkla başvurulan bir yoldur.

Taşınmaz devri bazen satış bedelinin ödenmesi beklentisiyle değil, inşa edilecek inşaattan kat verilmesi karşılığında yapılır. Bu sözleşmelere ise uygulamada kısaca “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” adı verilir.

Gerek taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, gerek kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, gerekse taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren diğer tüm sözleşmelerin ortak bir noktası vardır: Bu sözleşmeler yasa gereği resmî şekilde yapılmak zorundadır.

Türk Medeni Kanunu m. 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Arsa payı karşılığında kat yapımı (kat karşılığı inşaat) sözleşmelerinin tapu memurları tarafından yapılabileceği gibi noterler tarafından da düzenleme şeklinde yapılabileceği Yargıtay kararları ile kabul edilmiştir. 1

Özetle, taşınmaz mülkiyeti devri borcu doğuran tüm sözleşmelerin, tapu sicilinde veya noterlerde düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır.

Neden resmi şekle gerek görülmüş?

Yasa koyucu, taşınmaz mülkiyetinin devri borcu doğuran sözleşmeleri resmî şekle bağlı kılarak, bir yandan sözleşmenin taraflarını işlem öncesi düşünmeye sevketmeyi ve böylece onları acele yapılan işlerde hataya düşmekten korumayı, diğer yandan yapılacak hukukî işleme mümkün olduğu kadar güvenilirlik ve açıklık sağlamayı amaçlamıştır.2

Sözleşmeyi resmi şekilde yapmazsak ne olur?

Bu şekil şartına uyulmazsa ve adi yazılı şekilde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırsa ne olur?

Cevabı Türk Borçlar Kanunu açık bir şekilde veriyor:

Türk Borçlar Kanunu m. 12/2: “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”

Demek ki, adi yazılı şekilde yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir.

Ancak hemen sonuca varmayın, çünkü bazı hallerde bu sözleşmelere hukuki sonuç bağlanabilmektedir. Aşağıda bunlardan bazılarına kısaca değineceğiz.

Hangi hususlar resmî şekle tâbi?

Taşınmaz mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerin nesnel esaslı noktalarının (essentialia negotii) ve öznel esaslı noktalarının (conditio sine qua non) resmî şekilde düzenlenmiş olması gereklidir. Bu kapsamda, taşınmaz mülkiyeti devir borcu ile diğer tarafın  borçlandığı tüm edimlerin, varsa cezai şartların resmî şekilde yapılan sözleşmede yer alması zorunludur.

Sözleşmede değişiklik için şekil şartı var mı?

Resmi şekle tâbi olan bir sözleşmedeki esaslı unsurları değiştiren sözleşmelerin de resmî şekilde yapılması zorunludur.3

Ön ödemeli konut sözleşmesi noterde yapılmazsa ne olur?

Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeye, “ön ödemeli konut sözleşmesi” denilmektedir.

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olmakla birlikte, sözleşme tapu siciline tescil edilmemiş veya noterde yapılmamış ise, satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Bu kural, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41/1. maddesine dayanır.

Ön ödemeli konut sözleşmesi yapmış olan tüketiciler, sözleşmelerini noterde yapmamış olsalar bile sözleşmeye dayanarak haklarını arayabilirler.

Tapu devri yapılmışsa geçersizlik ileri sürülebilir mi?

Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, tapu devri yapılması durumunda, resmî şekilde yapılmayan sözleşme artık geçerlilik kazanır.

“Ne var ki, harici sözleşmeye ek olarak resmi devrin gerçekleşmesi halinde sözleşmenin de artık geçerlilik kazanacağı yerleşik Yargıtay uygulamaları ile sabittir.”  – Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2015/38078  K. 2016/1141 T. 21.1.2016

İnşaat tamamlanmış ise geçersizlik ileri sürülebilir mi?

İnşaat kısmen veya tamamen tamamlandıktan sonra  sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkında sonuca varabilmek için somut olayın özelliklerine göre hukukî danışma verilmelidir.

Geçersiz sözleşme kapsamında ödeme yapılmışsa?

Peki adi yazılı şekilde yapılan, geçersiz bir satış vaadi sözleşmesi kapsamında alıcı taraf ödeme yapmışsa ne olur? Ödenen paranın iadesi talep edilebilir mi?

Bu hususta bazı olanaklar bulunabilmektedir. Olayınızın özelliklerine göre hukuki danışmanlık verilmelidir.

Geçersiz sözleşmede cezai şart varsa?

Sıklıkla sorulan bir diğer soru da şu:

Adi yazılı şekilde, başka bir ifadeyle “hariçten” yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şart hükümleri geçerli olur mu? Bu cezalar istenilebilir mi?

Cezai şartın talep edilmesi durumunda bu talebe karşı ileri sürülebilecek hukuki savunmalar bulunmaktadır. Ancak bu konuda bir sonuca varmadan önce imzalanan sözleşme üzerinde hukuki inceleme yapılmalıdır.

Bu sözleşmeler neden noterde yapılmıyor?

Uygulamada bu sözleşmelerin noter harçlarından kaçınmak amacıyla noterde yapılmadığı, adi yazılı şekilde yapıldığı sıklıkla görülüyor. Sırf bu nedenle mahkemeleri ve tarafları yıllarca meşgul eden, zaman kaybına ve yargılama masraflarına yol açan uyuşmazlıklar doğabiliyor. Ne yazık ki, damga vergisi ve noter harçlarının yüksekliği nedeniyle vatandaşlar hukuk güvenliğinden uzaklaşıyorlar.

Sonuç

Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi sözleşmeler, yüksek meblağlı ve taraflar için önemli borçlar içeren akitlerdir. Bu sözleşmelerin hazırlanması ve imzalanması aşamalarında mutlaka bir hukuki danışmandan destek alınması gerekir. Aksi takdirde ileride gerek maddi gerekse manevi zararlara ve hak kayıplarına uğrama riski bulunmaktadır.

— Bu yazı, son olarak Ekim 2017’de güncellenmiştir. —

  1. Örneğin: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2013/5641 K. 2014/557 T. 30.1.2014 sayılı kararı. ↩
  2. Oğuzman/Seliçi, Eşya Hukuku, 2002. s. 275. ↩
  3. Bu ilke, Mecelle’de “Asıl sakıt oldukta fer’i dahi sakıt olur” olarak; Latince “cessante statu primitiva, cessat derivatius” olarak ifade edilmektedir. ↩
Genel/Miras Hukuku

Çocuksuz bir evli çiftin mirası kime kalır?

Yayım tarihi: Yazar: Av. Ertuğrul Harman

Adem ile Havva evlenirler. Çocukları olmaz. Yıllar geçer. Önce Adem vefat eder, sonra da Havva… Öldüklerinde ana ve babaları sağ değildir. Kardeşleri ve kardeşlerinin çocukları arasında sağ olanlar vardır.

Adem ile Havva’nın yasal mirasçılarının kim olacağı bana soruldu. Vasiyetname gibi bir ölüme bağlı tasarruf bulunmadığını varsayarak cevaplayalım:

Adem öldüğünde Adem’in mirasının yarısı Havva’ya, diğer yarısı ise Adem’in kardeşleri sağ ise onlara, onlar sağ değilse kardeşlerinin çocuklarına kalır.

Havva öldüğünde ise, Havva’nın mirasının tamamı kardeşlerine, onlar sağ değilse kardeşlerinin çocuklarına kalır.

Adem ve Havva’nın çocukları olmuş olsaydı, kardeşleri ve kardeşlerinin çocukları mirasçı olamayacaklardı.